La flat tax neo residenti è salita a 300.000 euro annui dal 1° gennaio 2026. Chi trasferisce oggi la residenza fiscale in Italia versa quindi un forfait superiore del 50% rispetto al 2025. Inoltre, l’imposta per ciascun familiare incluso nel regime raddoppia: da 25.000 a 50.000 euro.
È il terzo ritocco in meno di dieci anni. Il regime nasce infatti nel 2017 a 100.000 euro, sale a 200.000 nell’agosto 2024 e arriva oggi a 300.000.
Un punto sfugge però a molti articoli sul tema. Le nuove soglie valgono soltanto per chi trasferisce la residenza fiscale dal 1° gennaio 2026 in poi. Chi ha esercitato l’opzione prima di quella data continua invece a versare l’importo vigente al momento dell’adesione, per tutta la durata residua del regime. Il diritto acquisito resta quindi intatto.
Perché l’Italia attrae i patrimoni internazionali
L’aumento ha fatto rumore soprattutto a Londra. Nell’aprile 2025, infatti, il Regno Unito ha smantellato il regime Non-Dom dopo quasi un secolo di storia. Al suo posto è arrivato il regime FIG (Foreign Income and Gains), che garantisce l’esenzione sui redditi esteri per soli quattro anni.
Decine di migliaia di individui ad alto patrimonio si sono trovati esposti alla tassazione mondiale britannica. Di conseguenza, hanno iniziato a guardare altrove.
L’Italia ha intercettato per prima quel flusso. Anche a 300.000 euro, del resto, il regime resta competitivo. Il confronto oggi non riguarda più il Non-Dom, ma Portogallo, Grecia, Svizzera ed Emirati Arabi.
Come funziona la flat tax neo residenti (art. 24-bis TUIR)
Si tratta di un’imposta sostitutiva forfettaria. Il beneficiario deve non essere stato residente fiscale in Italia per almeno 9 dei 10 periodi d’imposta precedenti. Il forfait copre poi tutti i redditi di fonte estera, qualunque sia il loro ammontare.
I vantaggi collaterali pesano quanto l’imposta in sé:
- Esonero dal quadro RW, quindi nessun monitoraggio delle attività estere.
- Esonero da IVIE e IVAFE sui patrimoni immobiliari e finanziari detenuti fuori dall’Italia.
- Esonero da imposta di successione e donazione sui beni situati all’estero.
- Durata fino a 15 anni, non rinnovabile, con revoca volontaria sempre possibile.
L’opzione si esercita nella dichiarazione dei redditi relativa al primo periodo d’imposta di residenza italiana. In alternativa, il contribuente può presentare prima un interpello all’Agenzia delle Entrate.
Due limiti da conoscere subito
Prima di tutto, il forfait non copre i redditi di fonte italiana. Questi restano soggetti a IRPEF ordinaria.
In secondo luogo, l’esenzione successoria riguarda solo i beni esteri. Un immobile acquistato in Italia rientra pertanto nell’imposta di successione italiana. È esattamente il punto in cui pianificazione fiscale e pianificazione immobiliare devono parlarsi. Chi ha già patrimoni distribuiti in più Paesi trova un approfondimento nella nostra guida al Certificato Successorio Europeo.
A chi conviene davvero: i numeri
La soglia di convenienza si colloca indicativamente intorno a 1 milione di euro di redditi esteri annui. Al di sotto, la tassazione ordinaria italiana può risultare comparabile o persino più favorevole. L’aliquota marginale IRPEF, infatti, arriva al 43% oltre i 50.000 euro, ma i redditi esteri hanno spesso già scontato imposte nel Paese d’origine.
Sopra quella soglia, invece, il divario si allarga rapidamente. Con 5 milioni di reddito estero l’imposta resta 300.000 euro, contro un carico ordinario nell’ordine dei 2,1 milioni.
L’effetto sul mercato immobiliare è misurabile. Secondo Scenari Immobiliari, dal 2017 i prezzi a Milano sono cresciuti di circa il 49%, contro circa l’11% nelle altre grandi città italiane.
Flat tax e acquisto immobiliare: un legame di fatto
Il regime non impone l’acquisto di un immobile. Sul piano tecnico basta infatti trasferire la residenza in Italia, anche in locazione.
Nella pratica, tuttavia, chi aderisce alla flat tax neo residenti acquista quasi sempre una proprietà. Le ragioni ricorrenti sono tre.
Ragioni operative. L’iscrizione anagrafica richiede un indirizzo stabile e un titolo di godimento verificabile. Chi cerca in locazione incontra però resistenze concrete: proprietari diffidenti verso neo-residenti privi di storia creditizia italiana, contratti brevi non idonei alla residenza, tempi incompatibili con la pianificazione fiscale.
Ragioni patrimoniali. L’immobile italiano è di norma un tassello di una strategia più ampia. Va quindi progettato tenendo conto che, a differenza dei beni esteri, sconterà l’imposta di successione italiana.
Ragioni fiscali. Il trasferimento di residenza apre l’accesso alle agevolazioni prima casa. Su patrimoni di questa fascia, il risparmio si misura in decine o centinaia di migliaia di euro.
Se stai valutando l’operazione dall’estero, il nostro approfondimento su come comprare casa in Italia dall’estero in 6 passaggi ricostruisce l’intero iter documentale.
Agevolazioni prima casa: la finestra dei 18 mesi
Le agevolazioni riducono l’imposta di registro dal 9% al 2% nell’acquisto da privato. Sette punti percentuali di differenza: su una base imponibile di 2 milioni di euro, quindi, il risparmio vale 140.000 euro.
Le condizioni sono due, entrambe vincolanti:
- Al rogito, l’acquirente dichiara l’intenzione di stabilire la residenza nel comune dove si trova l’immobile.
- Entro 18 mesi dalla stipula, trasferisce effettivamente la residenza anagrafica in quel comune.
Il mancato rispetto del termine comporta la decadenza. L’Agenzia recupera allora la differenza d’imposta, applica una sanzione del 30% e calcola gli interessi.
Due trappole poco note agli acquirenti stranieri
Gli immobili di lusso restano esclusi. Le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi) non accedono all’agevolazione, a prescindere dal prezzo. Molti immobili di interesse per questa clientela ricadono proprio lì. La verifica catastale va quindi anticipata alla proposta d’acquisto, non rinviata al rogito.
La base imponibile non coincide sempre con il prezzo. Nell’acquisto da privato, il meccanismo del prezzo-valoreconsente di calcolare le imposte sul valore catastale rivalutato. Questo valore risulta spesso molto inferiore al corrispettivo pattuito. L’acquirente deve però richiederlo espressamente in atto.
Una precisazione utile: chi è cittadino italiano iscritto all’AIRE segue regole diverse e in alcuni casi più favorevoli, come spieghiamo nella guida alle agevolazioni prima casa per residenti all’estero.
Residenza anagrafica e residenza fiscale: la distinzione decisiva
È la confusione più frequente e anche la più costosa.
La residenza fiscale si determina secondo l’art. 2 TUIR, riformato dal D.Lgs. 209/2023. I criteri sono alternativi: iscrizione anagrafica (oggi presunzione relativa, non più assoluta), domicilio inteso come luogo dove si sviluppano in via principale le relazioni personali e familiari, residenza civilistica, oppure presenza fisica in Italia per la maggior parte del periodo d’imposta.
La residenza anagrafica, invece, è un procedimento amministrativo comunale, con accertamento del vigile e tempi propri.
Chi aderisce alla flat tax neo residenti deve acquisire la residenza fiscale: è il presupposto del regime. Chi vuole anche le agevolazioni prima casa deve inoltre completare l’iscrizione anagrafica entro 18 mesi. Si tratta dunque di due requisiti distinti, con procedure e scadenze separate.
Il calendario da coordinare comprende quattro passaggi:
- data del rogito e decorrenza dei 18 mesi;
- richiesta di iscrizione anagrafica e tempi di istruttoria comunale;
- esercizio dell’opzione in dichiarazione dei redditi;
- adempimenti di uscita nel Paese di provenienza, dalla exit tax alla cessazione della residenza fiscale estera.
Il ruolo del notaio nell’operazione
Il notaio interviene obbligatoriamente in ogni compravendita immobiliare italiana. Nel contesto della flat tax neo residenti, però, il suo apporto pesa su due fronti specifici.
Verifica e redazione. Il notaio accerta la condizione di reciprocità per l’acquirente straniero, controlla la categoria catastale ai fini prima casa, valuta l’applicabilità del prezzo-valore e inserisce in atto le dichiarazioni di impegno al trasferimento della residenza. Un errore in questa fase non si corregge facilmente a posteriori.
Coordinamento. Il notaio è spesso il primo professionista italiano che il neo-residente incontra. Poter lavorare in inglese e conoscere le dinamiche degli acquirenti internazionali incide quindi sull’esito dell’operazione. Molti clienti stranieri, del resto, arrivano con aspettative modellate su sistemi giuridici diversi: abbiamo dedicato a questo tema l’articolo Il notaio italiano non è il tuo avvocato.
Come possiamo assisterti
Lo Studio Notarile Spinaci assiste regolarmente acquirenti stranieri che trasferiscono la residenza in Italia nell’ambito di piani di fiscalità agevolata. Il Notaio Federica Spinaci opera in lingua inglese e collabora con i principali studi di fiscalità internazionale attivi sul mercato romano e nazionale.
Per una consulenza preliminare puoi chiamare il +39 06.807.0943, oppure compilare il form di contatto qui sotto all’articolo
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