Ogni anno decine di migliaia di cittadini stranieri acquistano un immobile in Italia e scoprono un aspetto spesso poco conosciuto: il ruolo del notaio italiano. Arrivano dal Regno Unito, dagli Stati Uniti, dalla Svezia, dai Paesi Bassi e dalla Germania. Alcuni cercano una seconda casa tra le colline toscane o sul Lago di Como. Altri si trasferiscono a Roma o Milano con un visto da nomade digitale. Altri ancora scelgono l’Italia come nuova residenza fiscale dopo la fine del regime Non-Dom britannico.
Per molti di loro, il notaio italiano rappresenta una figura completamente diversa rispetto a quelle presenti nei sistemi giuridici anglosassoni.
Ed è proprio qui che nascono alcuni dei malintesi più frequenti e potenzialmente più costosi.
Perché il notaio italiano è diverso da quello che ti aspetti
Nel sistema legale anglosassone, chi gestisce il closing di un immobile lavora per te. Un conveyancing solicitor britannico, uno settlement attorney americano: il loro mandato è proteggere gli interessi del compratore.
Il notaio italiano è una cosa completamente diversa. È un pubblico ufficiale nominato dallo Stato, la cui funzione è garantire la legalità dell’atto, non tutelare le parti. Verifica le identità, accerta che la transazione rispetti la legge italiana, redige e registra il rogito, riscuote le imposte per conto dell’Erario.
Non esegue una due diligence privata sul bene. Non controlla la storia urbanistica e catastale oltre quanto strettamente previsto dalla legge. Non ti segnala se il prezzo è fuori mercato. Non ti avverte di irregolarità edilizie che esulano dai suoi obblighi di verifica.
Come chiarisce la guida 2026 di Lexidy Law, uno degli studi legali internazionali più attivi sul mercato italiano: gli errori più comuni degli acquirenti stranieri in Italia sono sottovalutare i costi di chiusura, fraintendere il ruolo del notaio e procedere senza assistenza legale indipendente.
Il compratore sceglie il notaio e lo paga, ma il notaio serve lo Stato. Questa distinzione è la più importante che un acquirente straniero possa capire e la meno conosciuta.
Chi può comprare casa in Italia dall’estero
Prima di entrare nel merito del processo, la domanda che riceviamo più spesso: possono gli stranieri comprare immobili in Italia?
La risposta è sì, nella quasi totalità dei casi.
I cittadini dell’Unione Europea hanno gli stessi diritti di acquisto dei cittadini italiani, senza restrizioni. Per i cittadini extra-UE inclusi americani, britannici, australiani, scandinavi si applica il cosiddetto principio di reciprocità: l’Italia consente l’acquisto ai cittadini di quei Paesi che riconoscono analoga libertà ai cittadini italiani. In pratica, tutti i principali Paesi occidentali soddisfano questa condizione.
Il notaio è tenuto per legge a verificare la sussistenza della reciprocità al momento del rogito. Non è una formalità: per acquirenti di alcune nazionalità, come i cittadini canadesi dopo la legge del 2023 che ha limitato gli acquisti di non residenti in Canada, la questione può diventare complessa e richiedere una valutazione specifica.
Non è necessaria la residenza italiana per acquistare. Si può comprare come non residente, come titolare di visto, come futuro residente. Le implicazioni fiscali, però, cambiano significativamente in base allo status al momento dell’atto.
Il processo di acquisto passo dopo passo
-
Il Codice Fiscale
Il codice fiscale è il prerequisito assoluto. Serve per aprire un conto corrente in Italia, per firmare qualsiasi contratto preliminare e per il rogito finale. Si richiede presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure, dall’estero, al consolato italiano competente per territorio.
È bene ottenerlo prima ancora di aver trovato l’immobile.
-
La proposta d’acquisto
Una volta individuato l’immobile, si firma una proposta d’acquisto — spesso proposta dall’agenzia immobiliare. Attenzione: in Italia questo documento può avere già efficacia vincolante. È il momento in cui si versa una prima somma, normalmente compresa tra il 2% e il 5% del prezzo.
-
Il compromesso
Il contratto preliminare — comunemente detto compromesso — vincola entrambe le parti a concludere la compravendita. In Italia vige il meccanismo della caparra confirmatoria: se l’acquirente recede senza giusta causa, perde la caparra versata; se è il venditore a recedere, deve restituire il doppio.
Chi acquista un immobile in Italia dovrebbe conoscere questo importante strumento di tutela. Attraverso la registrazione e la trascrizione del contratto preliminare effettuate dal notaio, l’acquirente può beneficiare di una protezione maggiore fino al rogito definitivo.
-
Il rogito notarile
L’atto definitivo di compravendita viene firmato davanti al notaio. Per legge, il notaio legge l’intero atto ad alta voce. Se una delle parti non parla italiano, è obbligatoria la presenza di un traduttore giurato, con costi aggiuntivi che vanno preventivati. Il pagamento finale del prezzo avviene tipicamente tramite assegno circolare o bonifico bancario in giornata.
-
Registrazione e trascrizione
Dopo la firma, il notaio provvede alla trascrizione del rogito nei registri immobiliari e al versamento delle imposte dovute. Da quel momento l’acquirente è formalmente il nuovo proprietario.
Le imposte: quanto si paga davvero
Il costo totale dell’acquisto immobiliare in Italia sorprende spesso gli acquirenti esteri, abituati a sistemi diversi. Ecco le voci principali.
Imposta di registro
Per l’acquisto da privato o rivenditore, le aliquote principali sono:
- Prima casa: 2% sul valore catastale, con residenza in Italia entro 18 mesi.
- Seconda casa o non residenti: 9% sul valore catastale o sul prezzo dichiarato.
- Terreni agricoli: 15%.
IVA
Per l’acquisto da costruttore, le aliquote principali sono:
- Prima casa: 4%.
- Seconda casa: 10%.
- Abitazioni di lusso, categorie A/1, A/8, A/9: 22%.
Altri costi
- Imposta ipotecaria e catastale: 50 euro fissi per ciascuna in caso di acquisto prima casa da privato, oppure 2% + 1% per seconda casa.
- Eventuale compenso di agenzia immobiliare: 2–4%, a carico dell’acquirente nella prassi italiana.
Stima complessiva per un non residente: tra l’8% e il 12% del prezzo di acquisto, inclusi notaio, imposte, mediazione e assistenza legale.
Perché acquistare con un notaio esperto in operazioni con clienti stranieri
Le compravendite immobiliari che coinvolgono acquirenti stranieri presentano specificità che non si riscontrano nelle transazioni domestiche. Tra le principali:
- Verifica della reciprocità per i cittadini extra-UE.
- Traduzione dell’atto o assistenza in lingua nella fase del rogito.
- Procure notarili per acquirenti che non possono essere presenti fisicamente, possibili in Italia con delega autenticata.
- Analisi delle implicazioni fiscali legate alla residenza: imposta di registro ridotta, flat tax, IVIE.
- Coordinamento con il codice fiscale e con gli obblighi di dichiarazione nel Paese d’origine.
Lo Studio Notarile Spinaci, con sede a Roma in Via Antonio Bertoloni 27, assiste acquirenti stranieri in tutte le fasi dell’operazione — dalla verifica preliminare dei presupposti legali fino alla stipula del rogito e agli adempimenti successivi. Il Notaio Federica Spinaci opera in inglese, garantendo piena comprensione di ogni aspetto dell’atto a chi non parla italiano.
Per un primo confronto senza impegno, contattaci al +39 06.807.0943 oppure compila il form di contatto qui sotto.
