Un acquirente internazionale che compra una villa da 5 milioni di euro sul Lago di Como affronta una decisione che precede logicamente l’acquisto stesso: a nome di chi intestare un immobile in Italia?
È una domanda che nel mercato mainstream non si pone quasi mai. Nel segmento di pregio è centrale, perché la struttura di detenzione determina il trattamento fiscale corrente, le modalità di trasferimento futuro, l’esposizione successoria e il grado di riservatezza dell’operazione.
E, questo è il punto, la struttura si sceglie prima del rogito. Modificarla dopo comporta un nuovo atto, nuove imposte di trasferimento, e in alcuni casi conseguenze fiscali significative.
Opzione 1. Intestare un immobile in Italia a persona fisica
L’intestazione a persona fisica è la soluzione più semplice e la più frequente.
Vantaggi: procedura lineare, nessun costo di struttura, accesso alle agevolazioni prima casa quando applicabili (mai per A/1, A/8, A/9), regime fiscale trasparente. Sul perimetro di quelle agevolazioni e sulle verifiche che il notaio svolge in sede di rogito rimandiamo alla guida dedicata al ruolo del notaio.
Da valutare: l’immobile entra pienamente nell’asse ereditario. Alla morte del proprietario si apre la successione, con l’applicazione della legge successoria individuata secondo il Regolamento UE 650/2012 e con l’imposta di successione italiana sui beni situati in Italia. Per un patrimonio articolato su più giurisdizioni, questo può generare complessità procedurali significative.
Profilo tipico: acquirente che utilizza l’immobile come residenza principale o secondaria, con struttura familiare lineare e pianificazione successoria già definita altrove.
Opzione 2. La società semplice immobiliare
La società semplice è uno strumento tipicamente italiano, molto utilizzato nella gestione patrimoniale familiare.
Vantaggi: consente di separare la titolarità del bene dalla gestione, facilita il trasferimento generazionale (si trasferiscono quote, non immobili), permette di regolare la governance familiare tramite patti sociali e statuto, offre un grado maggiore di riservatezza rispetto alla titolarità diretta.
Da valutare: costituzione con atto notarile, adempimenti amministrativi ricorrenti, e, punto essenziale, il conferimento dell’immobile in società semplice è un atto traslativo soggetto a imposizione. Se la struttura viene costruita dopo l’acquisto, si paga due volte.
Profilo tipico: famiglia con più immobili in Italia, orizzonte multigenerazionale, esigenza di governance patrimoniale strutturata.
Opzione 3. Il trust
Il trust è riconosciuto in Italia in forza della Convenzione dell’Aja del 1985, ratificata con L. 364/1989. Non è un istituto di diritto interno italiano, ma un trust estero validamente costituito produce effetti in Italia.
Vantaggi: segregazione patrimoniale, protezione dalle vicende personali del disponente, flessibilità nella definizione dei beneficiari, continuità nella gestione.
Da valutare con attenzione: il D.Lgs. 139/2024 ha esteso l’imposta di successione e donazione ai trasferimenti derivanti da trust, con una disciplina specifica. Inoltre, molte strutture di trust di common law non trovano perfetta corrispondenza nel diritto successorio italiano e possono generare tassazione più elevata o incertezza applicativa. La verifica preventiva con un advisor specializzato in successioni transfrontaliere è imprescindibile.
Un ulteriore elemento: la legittima italiana non è derogabile per via di trust quando la successione è regolata dalla legge italiana. Il trust non elimina i diritti dei legittimari.
Profilo tipico: patrimonio complesso e multi-giurisdizionale, esigenze di protezione patrimoniale, beneficiari con situazioni particolari.
Opzione 4. La società di capitali estera
Alcuni acquirenti valutano di intestare un immobile in Italia a una società estera. È una scelta che richiede grande cautela.
Da valutare: l’immobile in Italia genera comunque redditi di fonte italiana, tassati in Italia. La società estera che detiene immobili in Italia può configurare una stabile organizzazione. L’IMU è dovuta. Il regime fiscale complessivo è spesso meno favorevole della detenzione diretta, e la struttura può attrarre l’attenzione dell’Amministrazione finanziaria sul piano dell’esterovestizione.
Per la generalità degli acquirenti residenziali, questa opzione raramente produce il vantaggio atteso.
Quando si decide come intestare un immobile in Italia
La struttura di detenzione non è reversibile a costo zero.
Trasferire un immobile dalla persona fisica a una società semplice significa un nuovo atto notarile, con imposta di registro, ipotecaria e catastale calcolate sul valore del bene. Su un immobile da 5 milioni di euro, l’errore di sequenza può costare centinaia di migliaia di euro.
Per questo come intestare un immobile in Italia va deciso in fase di due diligence, prima ancora della proposta d’acquisto, coordinando notaio, advisor fiscale italiano e consulente del Paese di residenza.
Due elementi completano il quadro per chi acquista dall’estero. Se l’operazione accompagna un trasferimento di residenza fiscale, il riferimento è la guida alla flat tax per i nuovi residenti; se invece interessa il contesto di mercato in cui la scelta si colloca, l’analisi è nella guida al mercato immobiliare di pregio. Chi non può essere presente alla stipula trova le soluzioni disponibili nella guida sulla procura notarile dall’estero.
Lo Studio Notarile Spinaci assiste clientela internazionale nella strutturazione di operazioni immobiliari di pregio: costituzione di società semplici e società di capitali, atti di conferimento, riconoscimento di trust esteri, donazioni e pianificazione successoria. Il Notaio Federica Spinaci opera in italiano e in inglese.
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