La flat tax in Italia è salita a 300.000 euro annui dal 1° gennaio 2026. Ma il numero che fa titolo non è quello che determina quanto pagherai davvero. Se acquisti un immobile di pregio, conta l’ordine in cui fai le cose.
Il regime dei nuovi residenti esiste dal 2017. Non è una novità. È uno strumento noto, che ha già attirato migliaia di grandi patrimoni. A cambiare è solo il prezzo: 100.000 euro nel 2017, 200.000 dal 2024, 300.000 oggi. Per ogni familiare incluso si aggiungono 50.000 euro, prima erano 25.000.
Chi ha esercitato l’opzione prima del 2026 mantiene l’importo originario. Il grandfathering è pieno.
Cosa copre la flat tax in Italia, e cosa resta fuori
Il regime nasce dall’articolo 24-bis del TUIR. Chi sposta la residenza fiscale in Italia paga una cifra fissa su tutti i redditi esteri. La condizione: non aver vissuto qui per 9 degli ultimi 10 anni.
Cosa comprende:
- Nessun obbligo di dichiarare le attività estere nel quadro RW
- Esonero da IVIE e IVAFE
- Esonero da imposta di successione e donazione sui beni situati all’estero
- Durata fino a 15 anni
Resta fuori una cosa, e riguarda proprio chi compra: i redditi italiani.
Una casa in Italia produce redditi italiani. Le imposte sull’acquisto si pagano qui. L’IMU sulla seconda casa pure. E se rivendi entro cinque anni, la plusvalenza è tassata in Italia.
Attenzione a questo punto. Il regime chiude a forfait il patrimonio estero. La casa italiana resta fuori, con le regole di sempre.
Perché chi sceglie la flat tax in Italia finisce per comprare
Il regime non obbliga a comprare. Basta spostare la residenza anagrafica. Nei fatti però quasi tutti comprano. Ci sono tre motivi.
Serve una base stabile. Per iscriversi all’anagrafe devi provare di vivere lì. Nella fascia alta del mercato, comprare è la via più semplice.
Il mercato si è mosso. Dal 2017 i prezzi a Milano sono saliti del 49% circa. Nelle altre grandi città dell’11%. Il regime ha creato una domanda stabile sul segmento prime. Ne parliamo in dettaglio nell’analisi sul mercato immobiliare di pregio in Italia.
La coerenza del quadro. Una casa di valore in Italia rafforza la tesi che il tuo centro di interessi si è spostato qui. È un elemento che il Fisco valuta quando verifica la residenza.
Quattro errori di sequenza che costano cari
Qui sta la parte operativa.
1. Firmare il rogito senza la dichiarazione sulla residenza.
Le agevolazioni prima casa portano l’imposta di registro dal 9% al 2%. Per averle devi dichiarare nell’atto che porterai la residenza nel comune della casa. E poi spostarla davvero entro 18 mesi. La dichiarazione si fa al rogito. Dopo non si recupera. Chi firma senza, paga il 9%. Non c’è rimedio.
2. Dare per scontata l’agevolazione su un immobile di lusso.
Tre categorie catastali sono escluse in partenza: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Nessuna residenza le rende valide. Per buona parte del mercato di pregio l’aliquota ridotta non esiste. Va messo in conto già nel budget. Abbiamo approfondito il tema nella guida su cosa garantisce il notaio nella compravendita di pregio.
3. Sottovalutare i 18 mesi.
Lo spostamento della residenza passa dal Comune. La polizia locale viene a verificare che tu ci viva. Se non sei ancora stabile in Italia, i tempi si allungano. E se salti il termine, l’Agenzia ti chiede la differenza con sanzioni e interessi.
4. Confondere residenza anagrafica e residenza fiscale.
Sono due cose diverse. Quella fiscale dipende da tre criteri: iscrizione all’anagrafe, domicilio, o presenza in Italia oltre 183 giorni. La flat tax vuole quella fiscale. Le agevolazioni prima casa vogliono quella anagrafica, nel comune esatto della casa. Spesso coincidono. Non sempre.
Il notaio nella pianificazione della flat tax in Italia
Il notaio non è il tuo consulente fiscale. Ma è chi scrive l’atto. E nell’atto le scelte fiscali diventano definitive.
In un trasferimento con flat tax il notaio si occupa di:
- Scrivere nell’atto le dichiarazioni che decidono le imposte
- Controllare la categoria catastale e l’aliquota che ne deriva
- Verificare la reciprocità per chi arriva da fuori UE
- Tenere i tempi allineati con il tuo advisor fiscale
- Gestire procure estere, apostille e traduzioni giurate
Il codice fiscale si chiede per primo, all’Agenzia delle Entrate o al consolato. Se non puoi essere al rogito, muoviti per tempo con la procura notarile dall’estero.
Un’ultima nota. Chi si trasferisce dovrebbe decidere anche a nome di chi intestare la casa. Proprietà diretta, società semplice e trust hanno effetti molto diversi, sia fiscali sia successori. Ne parliamo nella guida sulla struttura di detenzione dell’immobile.
Parliamone
Lo Studio Notarile Spinaci ha sede a Roma, in Via Antonio Bertoloni 27. Assistiamo chi arriva dall’estero e sposta la residenza in Italia. Il Notaio Federica Spinaci lavora in italiano e in inglese. Collaboriamo con studi di fiscalità internazionale.
Per una consulenza riservata puoi chiamare il +39 06.807.0943, oppure compilare il form qui sotto!
