Comprare un immobile di pregio in Italia significa incontrare una figura che nel mondo anglosassone non esiste: il notaio. E significa, quasi sempre, fraintenderne il ruolo. Il notaio garantisce la legalità dell’atto, non la tutela dell’acquirente. È una distinzione che su una villa storica da otto milioni vale più di qualunque trattativa sul prezzo.
I numeri del mercato aiutano a capire perché il tema riguarda sempre più persone. Nel 2025 un attico a Brera è stato venduto per 28 milioni di dollari, un record per Milano. Sul Lago di Como le ville fronte lago a Moltrasio si attestano tra i 5.000 e i 7.000 euro al metro quadro. A Cortina i prezzi prime hanno raggiunto i 21.500 euro al metro quadro, in crescita del 10% su base annua secondo l’Alpine Property Report di Knight Frank.
Secondo il Market Report Italia di Engel & Völkers, gli acquirenti internazionali rappresentano in media il 35% del mercato prime, con transazioni dal valore medio superiore a 1,65 milioni di euro. La domanda più forte arriva da Stati Uniti, Svizzera, Paesi Bassi, Germania e Paesi scandinavi. Abbiamo dedicato un’analisi specifica alla mappa del mercato di pregio italiano, distretto per distretto.
Perché chi compra un immobile di pregio in Italia fraintende il ruolo del notaio
Nel sistema anglosassone il professionista che segue il closing lavora per te. Un conveyancing solicitor britannico o un settlement attorney americano ha un mandato preciso: proteggere i tuoi interessi.
Il notaio italiano opera su un presupposto completamente diverso. È un pubblico ufficiale nominato dallo Stato. La sua funzione è garantire la legalità dell’atto e la sua opponibilità ai terzi, non tutelare la posizione negoziale di una delle parti. Il Consiglio Nazionale del Notariato definisce questa funzione come controllo preventivo di legalità.
Il compratore sceglie il notaio e lo paga. Ma il notaio serve lo Stato. Questa è la prima cosa da capire prima di firmare qualsiasi documento.
Cosa verifica il notaio, e cosa resta a carico dell’acquirente
Il notaio verifica le identità, accerta la titolarità del bene, controlla le formalità pregiudizievoli come ipoteche, pignoramenti e trascrizioni. Verifica la sussistenza di diritti di prelazione e servitù, effettua i controlli antiriciclaggio, riscuote le imposte per conto dell’Erario e trascrive l’atto nei registri immobiliari.
Ciò che non fa: la due diligence tecnica e commerciale sul bene. Non valuta la congruità del prezzo. Non verifica lo stato di conservazione. Non svolge indagini sulla storia urbanistica che esulino dai suoi obblighi certificativi.
Su un appartamento da 300.000 euro la distinzione ha un peso relativo. Su una dimora storica con vincoli della Soprintendenza, provenienze articolate e questioni catastali stratificate nel tempo, è la differenza tra un acquisto solido e un contenzioso decennale.
Le specificità dell’immobile di pregio in Italia
Il segmento luxury presenta caratteristiche che non si riscontrano in altri mercati europei.
Il vincolo culturale. Ville storiche, palazzi nobiliari e dimore d’epoca possono essere sottoposti a vincolo ai sensi del Codice dei Beni Culturali. Il vincolo comporta il diritto di prelazione dello Stato: l’ente pubblico ha 60 giorni dalla denuncia dell’atto per esercitare la prelazione e acquistare il bene alle stesse condizioni. Fino a quel momento l’atto è sottoposto a condizione sospensiva. Un adempimento che allunga i tempi e che va pianificato in anticipo.
Le provenienze donative. Un bene ricevuto per donazione ha una storia giuridica delicata. La verifica della provenienza è essenziale in ogni acquisto di fascia alta, dove le proprietà passano spesso attraverso successioni e donazioni familiari stratificate nel tempo.
La conformità catastale e urbanistica. Le dimore storiche presentano frequentemente difformità accumulate nel corso delle generazioni: ampliamenti, cambi di destinazione, opere interne mai sanate. Il notaio richiede le dichiarazioni di conformità, ma la verifica tecnica sostanziale spetta a un professionista incaricato dall’acquirente.
Le imposte su un immobile di pregio in Italia
Il carico fiscale cambia in modo sostanziale in funzione della classificazione catastale e della residenza di chi compra.
Nell’acquisto da privato, l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale per la prima casa, con obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi. Sale al 9% per la seconda casa e per i non residenti.
Qui sta il punto che sorprende quasi tutti. Gli immobili classificati A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio) sono esclusi in radice dalle agevolazioni prima casa. Nessuna condizione di residenza le rende applicabili. L’aliquota resta al 9%.
Nell’acquisto da costruttore l’IVA è del 4% sulla prima casa e del 10% sulla seconda, ma sale al 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9. Le imposte ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna nell’acquisto da privato e di 200 euro ciascuna in quello soggetto a IVA. L’onorario notarile è proporzionale al valore dell’atto e alla complessità dell’operazione.
Il differenziale fiscale tra un A/2 e un A/8 di pari valore commerciale è significativo. Va conosciuto in fase di budget, non al momento del rogito. Chi trasferisce la residenza fiscale può inoltre valutare il regime dei nuovi residenti: ne abbiamo parlato nella guida alla flat tax per i nuovi residenti. Per il codice fiscale, obbligatorio prima di qualsiasi atto, il riferimento è l’Agenzia delle Entrate.
Come scegliere il notaio per un acquisto di fascia alta
Nel mercato luxury il notaio non è un adempimento burocratico. È il professionista che assicura che un’operazione da milioni di euro sia giuridicamente inattaccabile e che coordina, nella fase più delicata, l’interazione tra advisor fiscali, tecnici, banche e controparti.
Per chi arriva dall’estero tre elementi fanno la differenza concreta.
- La lingua. L’atto va letto integralmente davanti alle parti. Se una di esse non parla italiano, la legge impone la presenza di un traduttore giurato. Un notaio che opera in inglese consente al cliente di comprendere davvero ciò che sta firmando, non solo di ascoltarne la traduzione.
- L’esperienza cross-border. Verifica della reciprocità per i cittadini extra-UE, gestione della procura notarile dall’esteroper chi non può essere presente al rogito, coordinamento con il codice fiscale, implicazioni sulla residenza fiscale.
- La gestione dei vincoli. Prelazione della Soprintendenza, provenienze donative, questioni condominiali nei palazzi storici.
Un ultimo elemento, spesso decisivo: la struttura di detenzione. Proprietà diretta, società semplice o trust producono conseguenze fiscali e successorie molto diverse, e la scelta va fatta prima del rogito. Modificarla dopo comporta un nuovo atto e nuove imposte di trasferimento.
Parliamone
Lo Studio Notarile Spinaci, con sede a Roma in Via Antonio Bertoloni 27, assiste acquirenti internazionali nelle operazioni immobiliari di pregio. Il Notaio Federica Spinaci opera in italiano e in inglese.
Per una consulenza preliminare riservata puoi chiamare allo 06.807.0943, scrivere a spinaci@notariato.it oppure contattarci dal sito compilando il form qui sotto.
