Vivi e lavori all’estero, ma vuoi acquistare un immobile in Italia? Molti cittadini italiani iscritti all’AIRE rinunciano a comprare casa nel proprio Paese d’origine perché convinti di dover trasferire la residenza per accedere alle agevolazioni fiscali. Non è così: la normativa prevede un percorso specifico, pensato proprio per chi vive e lavora fuori dai confini italiani.
Il problema: le regole ordinarie sembrano un ostacolo
L’agevolazione prima casa (imposta di registro al 2% invece del 9%, o IVA al 4% in caso di acquisto da impresa costruttrice, con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) è disciplinata dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986. La regola generale richiede che l’acquirente risieda o si impegni a trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’atto.
Per chi vive stabilmente all’estero, questo requisito è spesso impossibile da rispettare: trasferire la residenza in Italia annullerebbe proprio le ragioni per cui si vive e lavora all’estero.
L’agitazione: il rischio di rinunciare al beneficio (o di perderlo per errore)
Senza una corretta pianificazione, l’iscritto AIRE che acquista casa in Italia rischia di:
- Pagare l’imposta di registro ordinaria al 9%, rinunciando a un risparmio significativo
- Dichiarare in atto requisiti errati, con conseguente decadenza dal beneficio, recupero delle imposte, sanzioni e interessi
- Confondere le condizioni con quelle previste per i residenti in Italia, perdendo l’opportunità di un percorso pensato appositamente per la sua situazione
La soluzione: l’agevolazione dedicata ai cittadini AIRE trasferiti per lavoro
Dal 2023 (D.L. 69/2023, art. 2, comma 1, che ha modificato la Nota II-bis), la disciplina è stata chiarita e resa più accessibile. Chi si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro — anche non da dipendente — può accedere all’agevolazione prima casa senza trasferire la residenza in Italia e senza destinare l’immobile ad abitazione principale, a condizione di possedere, contestualmente, questi requisiti:
- Essere iscritto all’AIRE ed essersi trasferito all’estero per motivi lavorativi
- Aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento (la Circolare 3/E/2024 e la Risposta a interpello 312/2025 chiariscono che il concetto di “attività” comprende anche il percorso scolastico e universitario)
- Acquistare l’immobile nel Comune di nascita, oppure nel Comune dove si aveva la residenza o si svolgeva la propria attività prima del trasferimento
- Non possedere altri immobili in quel Comune, né altrove in Italia acquistati con le stesse agevolazioni
Cosa NON è più richiesto
- Non serve trasferire la residenza nel Comune dell’immobile
- Non serve destinare l’immobile ad abitazione principale
- Il beneficio è ancorato a criteri oggettivi, non alla cittadinanza: dal 2024 può accedervi, a determinate condizioni, anche chi non è cittadino italiano
Attenzione alla decadenza
Se l’immobile viene rivenduto prima di 5 anni dall’acquisto, il beneficio si perde — salvo che, entro 12 mesi, si riacquisti un’altra abitazione da destinare a residenza principale (Risposta a interpello 314/2025).
Un punto da non sottovalutare: l’IMU
L’esenzione IMU per l’unica abitazione posseduta in Italia da chi è iscritto all’AIRE è stata abolita, salvo un regime agevolato residuo per i pensionati residenti all’estero, nei limiti previsti dalla legge. È quindi fondamentale valutare l’impatto IMU insieme all’agevolazione sull’imposta di registro, non separatamente.
Perché farsi assistere da un notaio con esperienza specifica
Le dichiarazioni rese nell’atto notarile — trasferimento per lavoro, anni di residenza o attività pregressa in Italia, assenza di altri immobili agevolati — sono decisive per la corretta fruizione del beneficio e sono oggetto di controlli sempre più puntuali dall’Agenzia delle Entrate. Un errore nella formulazione dell’atto può costare la perdita dell’agevolazione.
Vivi all’estero e vuoi acquistare casa in Italia con le agevolazioni prima casa? Il Notaio Federica Spinaci assiste cittadini italiani iscritti all’AIRE nella verifica dei requisiti e nella corretta redazione dell’atto, anche a distanza e in lingua inglese per chi lo richiede.
