La tua società detiene un immobile che non utilizza più nell’attività operativa? Un fabbricato dato in locazione, un appartamento-patrimonio, un magazzino vuoto che pesa sul bilancio? La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha riaperto una finestra fiscale rara: con l’assegnazione agevolata dei beni ai soci è possibile trasferire quegli asset dal patrimonio societario pagando un’imposta sostitutiva ridotta all’8%, al posto della tassazione ordinaria. La scadenza è inderogabile — il 30 settembre 2026 — e l’atto notarile deve essere stipulato entro quella data. Chi non conosce questa opportunità rischia di perderla per altri anni.
Cos’è l’assegnazione agevolata beni ai soci introdotta dalla Legge di Bilancio 2026
La misura è introdotta dall’art. 1, commi 35-41 della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) e replica, con qualche adeguamento, i regimi agevolati già proposti nelle edizioni 2016, 2017 e 2025. Il legislatore persegue un obiettivo concreto: ridurre i patrimoni societari gonfiati da beni immobili che non servono più all’impresa, favorendo la riallocazione di quegli asset direttamente in capo ai soci persone fisiche e semplificando la struttura della società.
In pratica, la società trasferisce un bene — un immobile non strumentale o un bene mobile iscritto in pubblici registri — al socio, pagando un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza anziché la più onerosa aliquota IRES ordinaria. Il socio riceve il bene senza ulteriore tassazione diretta immediata. Il risultato è una redistribuzione patrimoniale conveniente per entrambe le parti, formalizzata attraverso un atto notarile da rogitare entro la data di scadenza.
Chi può accedere all’assegnazione agevolata beni ai soci: i requisiti
Non tutte le società sono ammesse. La norma fissa con precisione i confini operativi.
Soggetti ammessi: Snc, Sas, Srl, SpA, SapA. Vi rientrano anche le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni non strumentali, purché si trasformino in società semplice entro il 30 settembre 2026.
Beni agevolati: immobili non strumentali per destinazione (appartamenti, immobili-patrimonio dati in locazione o inutilizzati, terreni) e beni mobili iscritti in pubblici registri non impiegati come strumentali nell’attività dell’impresa. Sono esclusi gli immobili utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa.
Requisito sui soci: i soci beneficiari devono risultare iscritti nel libro soci alla data del 30 settembre 2025, oppure entro il 31 gennaio 2026 in forza di un titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2025. Si tratta di un presidio antiabusivo: non è possibile entrare nella compagine societaria nel 2026 al solo scopo di beneficiare dell’agevolazione.
Imposta sostitutiva: quanto si paga davvero
Qui si misura il vantaggio reale. L’imposta sostitutiva si calcola sulla differenza tra il valore del bene e il costo fiscalmente riconosciuto. Le aliquote previste dalla Legge di Bilancio 2026 sono:
- 8% per le società ordinarie operative
- 10,5% per le società “di comodo” (non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti)
- 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’operazione
Un elemento strategico che merita attenzione: per gli immobili, la società può scegliere il valore catastale come base di calcolo, anziché il valore di mercato. In molti casi questa scelta riduce sensibilmente il carico fiscale complessivo, ed è uno dei nodi su cui concentrare l’analisi preliminare.
Sul fronte delle imposte indirette, l’imposta di registro è dimezzata all’1,5% (invece del 3%), mentre le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Il versamento dell’imposta sostitutiva avviene in due rate: 60% entro il 30 settembre 2026 e 40% entro il 30 novembre 2026, tramite modello F24.
Come pianificare l’operazione prima della scadenza
Il consiglio più utile che possiamo dare è uno solo: non aspettare l’estate. Ogni operazione di assegnazione agevolata richiede una fase istruttoria che può impiegare settimane — tra analisi della struttura societaria, verifica dei requisiti oggettivi e soggettivi, calcolo comparativo tra valore normale e catastale, delibera assembleare preliminare e coordinamento con il commercialista per la classificazione dei beni.
Nel nostro studio, accompagniamo imprenditori e soci lungo tutte le fasi di questo percorso: dalla prima analisi di fattibilità fino alla stipula dell’atto notarile. Per una panoramica completa dei servizi che offriamo alle imprese e alle società.
L’operazione produce anche vantaggi prospettici significativi. Il socio che riceve l’immobile potrà applicare, sulla locazione futura, la cedolare secca dove consentita dalla tipologia dell’immobile. L’eventuale vendita successiva avverrà fuori dal regime IRES, con una fiscalità potenzialmente più favorevole. Dal punto di vista del passaggio generazionale, poi, avere il bene intestato direttamente al socio persona fisica semplifica enormemente il quadro successorio futuro.
Perché questa scadenza non è come le altre
Il 30 settembre 2026 non è una data lontana. Le agende degli studi notarili si riempiono nei mesi estivi, i tempi tecnici non si comprimono all’ultimo minuto e la delibera assembleare deve precedere l’atto. Chi ha già sfruttato le edizioni precedenti di questa agevolazione sa bene che la pianificazione anticipata è la vera chiave della riuscita.
Se hai ancora dubbi sulla convenienza dell’operazione nel tuo caso specifico, il primo passo non è decidere: è fare i calcoli concreti, con i numeri reali della tua società.
Hai immobili o asset societari che potrebbero beneficiare di questa finestra?
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